NEKRETNINE I KAPITAL

Kupovna cijena (Kaufpreis) nikada nije konačna cijena. U Njemačkoj morate računati na dodatnih 10% do 15% skrivenih troškova. Ovi troškovi uključuju: Grunderwerbsteuer (porez na promet nekretnina koji iznosi između 3.5% i 6.5% zavisno od pokrajine), notara i sud (cca 2%), te proviziju posrednika (od 3.57% do 7.14%). Ove troškove banke gotovo NIKADA ne finansiraju kreditom. Vi morate imati ovaj iznos u gotovini (Eigenkapital) prije nego što uopšte pomislite na kupovinu.

Grunderwerbsteuer varira drastično. U Bavarskoj i Saksoniji iznosi 'samo' 3.5%, dok u Sjevernoj Rajni-Vestfaliji (NRW), Šlezvig-Holštajnu i Brandenburgu ide čak do 6.5%. Za nekretninu od 400.000€, to znači razliku između 14.000€ i 26.000€ poreza! Važno: Porez se obračunava i na neke pokretne stvari (poput ugrađene kuhinje). Ako u kupoprodajnom ugovoru odvojeno navedete vrijednost kuhinje ili ugrađenih ormara, na taj iznos NE plaćate Grunderwerbsteuer, što je odličan legalni trik za uštedu.

U Njemačkoj je kupoprodaja nekretnine bez notara pravno ništavna. Notar ne radi ni za vas ni za prodavca, već je neutralno lice. On sastavlja ugovor i osigurava da prodavac ne proda istu nekretninu dvjema osobama. Ponekad se koristi 'Notaranderkonto' (notarski fiducijarni račun) gdje vi uplaćujete novac, a notar ga prosljeđuje prodavcu tek kada se vaše ime upiše kao predbilježba u zemljišnu knjigu. Ovaj proces štiti obje strane od prevara.

Grundbuch je sveto pismo vlasništva u Njemačkoj. Sastoji se iz 3 odjeljka (Abteilungen). Abteilung I pokazuje vlasnike. Abteilung II pokazuje terete i prava trećih lica (npr. pravo puta za komšiju, pravo doživotnog stanovanja). Abteilung III pokazuje hipoteke banaka (Grundschuld). Kada potpišete ugovor kod notara, vi niste odmah vlasnik! Prvo se u Grundbuch upisuje 'Auflassungsvormerkung' (rezervacija vlasništva). Tek kada platite cijeli iznos i porez, briše se stari vlasnik i vi postajete formalni vlasnik.

U Njemačkoj se danas gotovo isključivo koristi 'Grundschuld', a vrlo rijetko 'Hypothek'. Razlika je ogromna: Hipoteka je vezana za konkretan kredit i smanjuje se kako otplaćujete kredit. Grundschuld je apstraktno opterećenje koje ostaje u zemljišnoj knjizi u punom iznosu i nakon što otplatite kredit! Ovo je korisno jer, ako kasnije želite podići novi kredit za renovaciju, ne morate ponovo plaćati notara za upis nove hipoteke, već možete iskoristiti postojeći (slobodni) Grundschuld.

Ovo je najveća opasnost pri kupovini starijih kuća! Prema novom Gebäudeenergiegesetz-u (takozvani Heizungsgesetz), stare peći na ulje ili plin starije od 30 godina MORAJU biti zamijenjene u roku od 2 godine od kupovine. Također, gornji sprat (krov), kao i cijevi za grijanje u negrijanim podrumima, moraju biti izolovani. Ako kupujete kuću iz 1970-ih koja nije energetski sanirana (npr. energetska klasa G ili H), računajte na OBAVEZNE dodatne investicije od 30.000€ do 80.000€ samo da biste zadovoljili zakon.

Iako su '100%-Finanzierungen' (krediti bez vlastitog učešća) mogući za visoko plaćene stručnjake, oni dolaze sa masivnim kamatama. Idealno bi bilo imati 20% od cijene nekretnine + sporedne troškove. 'Zinsbindung' označava period na koji fiksirate kamatnu stopu (npr. 10 ili 15 godina). Ako fiksirate kamatu na 10 godina, nakon tog perioda morate refinansirati preostali dug po TADAŠNJIM tržišnim kamatama. Ako kamate drastično skoče u tih 10 godina, vaša mjesečna rata bi se mogla udvostručiti.

Vaša mjesečna rata za kredit (Annuitaet) sastoji se od kamate (Zinsen) i otplate glavnice (Tilgung). Ako banka nudi 'Tilgung' od 1%, vaša rata će biti mala, ali ćete kredit otplaćivati 40+ godina! Preporučena početna otplata (Anfängliche Tilgung) trebala bi biti najmanje 2% do 3% kako biste imali realnu šansu da otplatite kuću prije odlaska u penziju. Uvijek pregovarajte za 'Sondertilgungsrecht' - pravo da svake godine besplatno otplatite dodatnih 5% glavnice bez penala.

Kada kupujete stan, postajete član 'Wohnungseigentümergemeinschaft' (WEG). Mjesečno plaćate 'Hausgeld', koji uključuje operativne troškove zgrade, ali i 'Instandhaltungsrücklage' (rezervni fond za popravke zgrade). Prije kupovine OBAVEZNO tražite protokole sa zadnja 3 sastanka vlasnika (Eigentümerversammlung-Protokolle). Tu ćete saznati da li zgradi prijeti skupa popravka krova ili lifta, zbog koje biste iznenada morali platiti 'Sonderumlage' (specijalni namet) od nekoliko hiljada eura.

Od 2020. godine, zakon propisuje da se provizija posrednika za privatne kupce stanova i obiteljskih kuća (Einfamilienhäuser) dijeli 50:50 između prodavca i kupca. Ako posrednik uzima 7.14% ukupno, vi plaćate maksimalno 3.57% (uključujući PDV). Ne potpisujte nikakve ugovore gdje se od vas traži da platite cjelokupnu proviziju, jer je to ilegalno. Ako kupujete 'Mehrfamilienhaus' (zgradu) ili komercijalnu nekretninu, ovo pravilo ne važi i provizija se može potpuno prebaciti na kupca.

Vaš SCHUFA izvještaj je vaš finansijski identitet. Prije apliciranja za kredit, nabavite besplatnu kopiju ('Datenkopie nach Art. 15 DS-GVO') i provjerite da li ima grešaka. Otkazivanje starih kreditnih kartica, brisanje neiskorištenih tekućih računa i gašenje sitnih potrošačkih kredita (poput rata za mobitel) mogu znatno poboljšati vaš SCHUFA score. Banke žele vidjeti score iznad 95% za odobravanje hipotekarnog kredita u stotinama hiljada eura.

Ovo je skriveni trošak pri izgradnji nove kuće (Neubau). Vi odobrite kredit, ali banka ne isplaćuje sve odmah, već postepeno kako gradnja napreduje. Međutim, za novac koji još niste povukli, banka nakon određenog vremena (često 3-6 mjeseci) počinje naplaćivati 'Bereitstellungszinsen' (obično 3% godišnje). Zato uvijek pregovarajte da se ovaj 'bereitstellungsfreie Zeit' produži na minimalno 12 mjeseci, inače ćete plaćati i ratu kredita, i zatezne kamate, i kiriju za trenutni stan.

Nemojte se oslanjati na ono što prodavac ili posrednik kažu. Uvijek investirajte 400-800€ u nezavisnog građevinskog veštaka (Bausachverständiger) prije potpisivanja. On će provjeriti vlažnost zidova, stanje krova, azbest u zidovima i stvarne energetske gubitke. Njegov izvještaj može biti osnova za pregovaranje cijene naniže za 10-20 hiljada eura, ili vas spasiti od kupovine 'rupe bez dna'.

Ako naiđete na izuzetno jeftinu kuću u oglasima, gotovo sigurno se radi o 'Erbpacht' nekretnini. To znači da vi kupujete SAMO kuću, ali ne i zemlju ispod nje! Zemlja pripada crkvi, gradu ili fondaciji, a vi plaćate godišnju naknadu za zakup (Erbbauzins) narednih 99 godina. Ovo otežava dobijanje kredita i može biti riskantno ako ugovor o zakupu ističe uskoro, jer vlasnik zemlje teoretski može odbiti produženje.

Ako kupite nekretninu kao investiciju (za rentanje) i prodate je u roku od 10 godina sa profitom, taj profit se oporezuje vašom ličnom poreskom stopom (koja može biti i 42%). Međutim, ako u toj nekretnini živite VI (Eigennutzung), porez na špekulacije otpada već nakon 3 godine. Tačnije, dovoljno je da živite u godini prodaje i dvije prethodne godine. Ovo je ključna strategija za 'Flipping' nekretnina u Njemačkoj.

Kupovina istorijske zgrade zvuči romantično, ali je birokratska noćna mora. Ako je zgrada pod 'Denkmalschutz-om', za svaku izmjenu fasade, ugradnju modernih prozora ili izolaciju morate tražiti dozvolu nadležnog ureda za zaštitu spomenika. Troškovi renoviranja su astronomski viši. Jedina prednost je masivan poreski odbitak (AfA) gdje država subvencionira renoviranje, ali to je isplativo isključivo za ekstremno bogate investitore.

KfW banka nudi povoljne kredite i direktne grantove (bespovratna sredstva) za energetsku sanaciju, kupovinu klimatski neutralnih novogradnji, ili prilagođavanje stana za starije osobe/invalide. Programi se stalno mijenjaju (npr. Wohneigentumsprogramm 124 ili klimafreundlicher Neubau 297). Ovi krediti često imaju kamate ispod tržišnih (npr. 1% do 2%) i MORAJU se zatražiti i odobriti PRIJE nego što potpišete kupoprodajni ugovor. Naknadna prijava je nemoguća!

Ako kupujete kuću sa dograđenom zimskom baštom (Wintergarten) ili nadstrešnicom (Carport), OBAVEZNO tražite dokaz da je za to izdata građevinska dozvola. Mnogi Njemci dograđuju bez dozvola ('Schwarzbau'). Ako Bauamt (građevinski ured) to otkrije nakon što ste vi postali vlasnik, VI ćete morati platiti kaznu i srušiti objekat o svom trošku. Grundbuch vas ne štiti od bespravne gradnje.

Ako dobijete na lotu ili naslijedite novac i želite otplatiti kredit od npr. 200.000€ prije isteka onog roka od 10 godina (Zinsbindung), banka će vam naplatiti masivne penale ('Vorfälligkeitsentschädigung'). Zašto? Jer banka gubi planirane kamate za taj period. Po zakonu (§ 489 BGB), vi imate pravo potpuno besplatno raskinuti svaki hipotekarni ugovor tek NAKON 10 godina od njegovog početka, bez obzira na to koliko traje Zinsbindung.

Kada dobijete nacrt ugovora od notara, po zakonu imate tačno 14 dana da ga proučite (tzv. 14-Tage-Frist za potrošače). Uvijek insistirajte da u ugovor uđe klauzula 'Vorbehaltlich Finanzierung' (Podložno odobrenju finansiranja). Ako banka u zadnjem trenutku povuče kredit, vi bez te klauzule ostajete vezani ugovorom i morate platiti penale prodavcu koji mogu iznositi desetine hiljada eura!