STAN I PRIJAVA

Ovo je vaš najvažniji prvi korak u Njemačkoj! Prema zakonu, svako ko se useli u novi stan mora prijaviti svoju adresu u lokalnoj opštini (Bürgeramt ili Rathaus) u roku od 14 dana nakon useljenja. Bez papira o prijavi (Meldebescheinigung) ne možete učiniti apsolutno ništa: ne možete otvoriti bankovni račun, ne možete sklopiti ugovor za internet ili telefon, a što je najvažnije, nećete dobiti svoj porezni identifikacioni broj (Steuer-ID) koji vašem poslodavcu treba da bi vam isplatio punu platu. Kazne za neprijavljivanje mogu dostići i 1.000 eura.

Za Anmeldung vam nije dovoljan samo ugovor o najmu! Zbog učestalih prevara, država je uvela pravilo da vam vlasnik stana (ili glavni stanar ako idete u podnajam) MORA dati specijalni formular zvan 'Wohnungsgeberbestätigung' sa svojim vlastoručnim potpisom. Na ovom papiru se zvanično potvrđuje da ste se vi zaista uselili na tu adresu tog i tog datuma. Ako vlasnik odbije da vam izda ovaj papir, krši zakon. S druge strane, kazne za lažiranje ovog dokumenta (tzv. Scheinwohnsitz) su brutalne i idu i do 50.000 eura!

Kirija u Njemačkoj se sastoji iz dva dijela. 'Kaltmiete' (hladna kirija) je osnovna cijena samog stana po kvadratu. 'Nebenkosten' su dodatni troškovi održavanja zgrade, odvoza smeća, čišćenja, a najčešće uključuju i grijanje i potrošnju vode (Betriebskosten). Zbir ove dvije stavke daje 'Warmmiete' (toplu kiriju) i to je iznos koji svaki mjesec prebacujete stanodavcu. Jako važno za napomenuti: Struja (Strom) i Internet NISU uključeni u Nebenkosten! Za struju i internet morate sami potpisati posebne ugovore sa provajderima po vašem izboru.

Kaucija služi kao sigurnost za stanodavca u slučaju da oštetite stan ili ne platite kiriju. Zakon u Njemačkoj strogo propisuje da kaucija ne smije iznositi više od tri mjesečne 'hladne kirije' (3x Kaltmiete). Mnogi useljenici ne znaju da po zakonu (BGB § 551) imaju apsolutno pravo da ovu kauciju isplate u 3 jednake mjesečne rate! Prva rata se plaća na dan početka najma. Kada iseljavate iz stana, ukoliko niste ništa oštetili, stanodavac vam mora vratiti cijelu kauciju plus sitne kamate, ali po zakonu ima pravo da zadrži dio novca i do 6 mjeseci dok ne dođe konačni obračun za režije.

Konkurencija za stanove je ogromna i niko vam neće iznajmiti stan na 'lijepe oči'. Za skoro svaki ugovor trebaju vam dva ključna papira. Prvi je 'SCHUFA-Bonitätsauskunft', što je zvanični izveštaj o vašem kreditnom rejtingu koji dokazuje da niste u dugovima (košta oko 30 eura i može se izvaditi na automatima u Postbank poslovnicama ili online). Drugi papir je 'Mietschuldenfreiheitsbescheinigung' – potvrda od vašeg prethodnog stanodavca da mu niste ostali dužni niti jedan cent za kiriju. Ako tek dolazite iz inostranstva i nemate ovo, pokažite stanodavcu ugovor o radu sa visokom platom kao garanciju.

Ako živite sami u velikim gradovima poput Minhena, Frankfurta ili Berlina, pronalaženje 1-sobnog stana je nemoguća misija zbog nevjerovatnih cijena. Rješenje je WG (Wohngemeinschaft). U WG-u imate vlastitu spavaću sobu (koja se može zaključati), dok kuhinju i kupatilo dijelite sa jednim ili više cimera. Ovo je odlično za početak jer su troškovi daleko manji, stanovi su već opremljeni internetom i mašinama za veš, a druženje sa njemačkim cimerima će vam drastično ubrzati učenje jezika. Platforma 'WG-Gesucht' je najbolja stranica za traženje ovakvog smještaja.

Stanarine su postale preskupe i država to zna. Ako radite na slabije plaćenim poslovima ili imate porodicu a niska primanja, možete u vašoj opštini (Wohnungsamt) podnijeti zahtjev za 'Wohnberechtigungsschein' (WBS). Taj papir vam daje zakonsko pravo da unajmite specijalne socijalne stanove koji su zaštićeni državnim subvencijama i čija je cijena često 30% do 50% niža od tržišne. Iako zvuči sjajno, mana je što je potražnja ogromna i redovi čekanja za dobijanje WBS stana znaju trajati mjesecima, pa čak i godinama.

Kratkoročno, možete iznajmiti sobu ili cijeli stan od nekoga ko je već glavni stanar, a ne direktno od vlasnika. Ovo se zove 'Untermiete' i često se koristi kada neko putuje na par mjeseci pa želi da mu neko pokriva troškove. OPREZ: Ovo se smije raditi ISKLJUČIVO uz pismeno odobrenje glavnog vlasnika stana (Vermieter). Ukoliko glavni stanar vama iznajmi stan 'na crno' bez znanja vlasnika, vlasnik vas obojicu može momentalno i bez otkaznog roka izbaciti na ulicu čim to sazna!

Tržište nekretnina u Njemačkoj vrvi od prevaranata koji love očajne useljenike. Najčešća prevara (Scam) izgleda ovako: 'Stan je predivan, cijena je odlična, ali ja (vlasnik) sam trenutno u Engleskoj i ne mogu vam pokazati stan. Uplatite mi kauciju preko AirBnb-a, Western Uniona ili MoneyGram-a, a ja ću vam poslati ključeve poštom'. Zlatno pravilo: Nikada, apsolutno NIKADA ne uplaćujte niti jedan cent kaucije niti kirije prije nego lično uđete u stan, uvjerite se da osoba zaista ima ključeve i potpišete validan ugovor o najmu (Mietvertrag).

U Njemačkoj se ništa ne rješava preko noći. Standardni zakonski otkazni rok (Kündigungsfrist) za podstanara iznosi puna 3 mjeseca! To znači, ako u aprilu nađete novi stan, vi staru kiriju morate platiti za maj, juni i juli, osim ako u dogovoru sa vlasnikom ne pronađete zamjenu (Nachmieter) koja će preuzeti vaš stan odmah. Također, otkaz se NE MOŽE dati preko WhatsApp-a, poziva ili e-maila. Otkaz (Kündigungsschreiben) se po njemačkom zakonu mora uručiti isključivo u originalnom papirnom obliku sa vašim potpisom, najbolje preporučenom poštom (Einschreiben) kako biste imali dokaz o prijemu.